征稅范圍

對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓行為不征稅

房屋買賣對(duì)轉(zhuǎn)讓方征稅

對(duì)部分贈(zèng)與(公益性、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù))等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅

房地產(chǎn)交換征稅，但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)可以免征

以房地產(chǎn)抵債征稅一般企業(yè)改制重組不征，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征

以繼承方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不征

合作建房(建成后不轉(zhuǎn)讓的)、房地產(chǎn)的代建行為、房地產(chǎn)的重新評(píng)估、房地產(chǎn)的自用或出租、抵押不屬于

稅率

超率累進(jìn)稅率

應(yīng)納稅額計(jì)算

土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

免稅

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免稅；超過(guò)20%的，按全部增值額繳 納

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征

居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

征收管理

應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算情形：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

可以要求納稅人進(jìn)行清算：

①已竣工驗(yàn)收+已轉(zhuǎn)讓的占比例在“85%”以上，或未超過(guò)85%,但剩余的已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登 記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地的征用(含耕地占用稅)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期

工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(看利息支出)

能分?jǐn)偛⒆C明：利息+前2項(xiàng)之和×5%以內(nèi)

不能分?jǐn)偦蜃C明：前2項(xiàng)之和×10%以內(nèi)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅

加計(jì)扣除(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))

前2項(xiàng)之和×20%

舊房及

建筑物

按評(píng)估價(jià)扣除

扣除項(xiàng)目：①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本×成新度折扣率);②取得土地使用權(quán) 所支付的地價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用；③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

①可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算；②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅 金(包括城建稅及教育附加費(fèi)、印花稅、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅)