企業(yè)所得稅匯算清繳，想必財務(wù)人員太熟悉這份工作了。那么，對于土地增值稅清算，很多小伙伴都又迷惘了。國家相關(guān)規(guī)定，納稅人是要進行清算土地增值稅的。關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題匯總，這是網(wǎng)上咨詢最多的問題，今日小編整理了相關(guān)內(nèi)容，有不會處理的，跟著小編繼續(xù)看吧。如果各位在學習過程中遇到了自己解決不了的問題，都可以來牛賬網(wǎng)咨詢在線答疑老師，老師將會第一時間為您答疑解惑。

納稅人具備以上條件，無論是主動清算還是被動清算，都要首先面臨一個問題，就是如何確定收入總額。根據(jù)國稅函[2010]220號具體可歸納為以下兩種情況。

1、開發(fā)項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入若會計處理均通過“預收賬款”科目核算，則“預收賬款”各年度該項目累計發(fā)生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權(quán)面積已經(jīng)完成，確權(quán)面積結(jié)算價款已經(jīng)確認，最終結(jié)算發(fā)票已經(jīng)全部開具，依據(jù)發(fā)票所載金額確認土地增值稅收入是成立的，某些省市規(guī)定開發(fā)商只要銷售收款就必須開具發(fā)票，比如天津市。所以發(fā)票所載金額能夠準確反映出商品房銷售收入。這種情況下清算時要注意復核編制的項目簽約銷售清單、確認面積結(jié)算單、銷售發(fā)票或銷售收據(jù)是否一致，相互勾稽關(guān)系是否成立。

此外，未在“預收賬款”科目核算的屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益的收費項目也應(yīng)當計入收入總額。對于開發(fā)商在項目開發(fā)過程中代收費用是否計入收入總額繳納土地增值稅，要注意財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]48號文件中規(guī)定：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用”。因此，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的收入總額征稅。財務(wù)處理計入“其他應(yīng)付款”科目核算，可能導致銷售合同清單、銷售發(fā)票清單與會計科目“預收賬款”收入總額不相一致。所以清算時對于銷售收入總額要分析填列。

國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。所以銷售收入總額還要首先分期確定，然后分類確定。

2、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

并不是所有省市均要求開發(fā)商收款就要開具發(fā)票，甚至以前年度尚未清算的老項目也存在一定程度的欠開發(fā)票現(xiàn)象，僅依據(jù)發(fā)票所載金額不能如實反映開發(fā)產(chǎn)品銷售總額，特別是開發(fā)產(chǎn)品已售未收款在財務(wù)賬目也沒有反映的情況下，哪么清算所依據(jù)的第二重要資料就是交易雙方簽訂的銷售合同，按照合同所載的售房金額及其他收益確認收入也是成立的。但這種方式不能保證清算時是否已將全部銷售合同如實包括，不能確認是否全部銷售合同均屬備案有效。無論納稅人還是主管稅務(wù)機關(guān)，對于開發(fā)項目的開發(fā)樓棟、開發(fā)套數(shù)、規(guī)劃面積、預售面積、確權(quán)面積等基本數(shù)據(jù)要進行逐一復核，印證相互勾稽關(guān)系。

開發(fā)項目開始清算，按照開發(fā)商編制的項目銷售合同簽約明細表確認收入，若沒有考慮已經(jīng)按照實際確權(quán)面積進行結(jié)算的補、退房款差異，仍會存在誤差。

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套(單元)計價的房屋，誤差范圍在合同約定的范圍之內(nèi)一般不會產(chǎn)生補、退房款。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

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