導(dǎo)語：商鋪投資回報(bào)率怎么算？商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算。商鋪這個(gè)大家都知道，也都見過說不定還有人經(jīng)營過，但是為什么有的人能經(jīng)營的很好，而你卻不行呢，這個(gè)問題大家有想過嗎？

商鋪投資回報(bào)率怎么算？商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算

投資回報(bào)率

投資回報(bào)率(ROI)是指通過投資而應(yīng)返回的價(jià)值，即企業(yè)從一項(xiàng)投資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。它涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo)。利潤(rùn)和投入經(jīng)營所必備的財(cái)產(chǎn)相關(guān)，因?yàn)楣芾砣藛T必須通過投資和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)獲得利潤(rùn)。投資可分為實(shí)業(yè)投資和金融投資兩大類，人們平常所說的金融投資主要是指證券投資。

商鋪投資回報(bào)率

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算：

公式一:主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入，而年租金收入/購買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價(jià)/年租金收入=投資回收年限。

公式二:主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12 =年租金收入;(首期房款+按揭貸款)/年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

當(dāng)然，投資是為了賺錢。還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。

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商鋪投資收益率算法

收益率算法投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢?據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下四種：

租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

簡(jiǎn)易評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)。

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