關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)將商品房出租，已出租幾年后今年是否可以計(jì)提折舊的問題，以及前幾年未提折舊的情況下是否仍可以按20年計(jì)提折舊的問題，以下是我的詳細(xì)解答： 1. 計(jì)提折舊的可行性：如果商品房已經(jīng)出租，并且滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件（即企業(yè)為了賺取租金或資本增值而持有），那么無論之前是否計(jì)提過折舊，都可以從今年開始計(jì)提折舊。這是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)需要按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行折舊處理。 2. 折舊年限的確定：對(duì)于折舊年限，通常取決于房屋的使用年限和預(yù)計(jì)殘值。如果沒有特殊規(guī)定，可以按照一般的房屋折舊年限來計(jì)算，比如20年。但是，具體的折舊年限應(yīng)該根據(jù)房屋的實(shí)際情況和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來確定。 3. 稅務(wù)處理：在稅務(wù)上，如果商品房轉(zhuǎn)為自用或出租，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。但如果商品房已經(jīng)出租并持續(xù)持有，那么折舊費(fèi)用可以在稅前扣除。 4. 會(huì)計(jì)處理：在會(huì)計(jì)處理上，如果商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目，并按照規(guī)定計(jì)提折舊。如果之前沒有計(jì)提折舊，現(xiàn)在開始計(jì)提時(shí)，可能需要對(duì)以前的折舊進(jìn)行調(diào)整。 5. 特殊情況：如果商品房是臨時(shí)出租，且租期短、租金不重大、房屋具備隨時(shí)出售條件，可能不需要轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，而是繼續(xù)作為存貨核算，并在暫時(shí)性出租期間進(jìn)行攤銷。 6. 土地增值稅：在土地增值稅清算時(shí)，如果商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，但產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 7. 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 總結(jié)來說，如果商品房已經(jīng)出租并滿足投資性房地產(chǎn)的條件，即使前幾年沒有計(jì)提折舊，也可以從今年開始計(jì)提折舊，并且可以按照20年的折舊年限來計(jì)算。但是，具體的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理需要根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來確定。